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“重庆奇迹”细看并没有奥秘

 《南方周末》报道:7月份之后,一线城市以及二线热门城市房价会狂飙,重庆房价却“岿然不动”,也没有出台任何限购限贷政策。房价平稳的重庆,GDP却多年保持在两位数的高速增长,领跑全国。重庆房价难涨的主要原因是供给过剩,“去库存”仍是目前重庆楼市的主基调。巨量的土地供给,使得重庆土地价格相比其他城市极为低廉。国家统计局数据显示,重庆20l3年土地成交均价为2366元每平米,20l4年为3647元每平米,而北京2014年土地成交均价为2.37万元。如此低廉的土地价格,使地价贵过楼面价的“地王”现象不可能在重庆出现。重庆的“地票”制度保障了源源不断的土地供给。所谓的“地票制”,是将农村闲置的集体建设用地复垦为耕地,增加耕地数量,根据“增減挂钩、耕地占补平衡”的原则,再把增加的耕地数量置换成为城市建设用地指标。通过“地票制”,农村范围广阔的重庆将农村的土地“飞”到了城市。有了“地票制”之后,重庆便不再为缺地发愁。重庆源源不断地将大量土地上市的动力究竟来自野里? 这需要从重庆独特的“投资拉动型”经济增长模式中寻找答案。据重庆市统计局的数据,2015,全市完成固定资产投资同比增长17.l% ,占当年GDP总值的95% ,达到15480.33亿元,其投资规模接近总人口相当的北京市年固定资产投资7990. 9亿元的两倍。通过旗下八大国有投资平台,重庆可以便捷地把土地出让的收入,再投入到固定资产投资中。投资驱动GDP增长模式必然伴生高负债率,而当债务压力过大时,土地又成了重庆偿债的重要资金来源。2012年末,国家审计署公布的重庆市政府债务率(债务与GDP之比)高达

92.75% ,居全国第二。20153月底,市长黄奇帆宣布,2014年底,重庆债务率下降到77% ,债务余额比2013年底减少l090亿。此外,一个城市的房价长期决定于其人口净流入,据重庆市统计局数据,20l5,全市常住人口比2014年多了25.15万人,仅增长 0.8%

【主持者言】在房地产市场特别是一二线城市几乎是“山河一片红”的热潮中,唯独重庆的房价波澜不惊,而其GDP的增长速度近年来又在全国名列前茅,这被人们视为一个奇迹,并归功于“领导有方”,我们也曾点赞过黄奇帆市长是少见的懂经济、懂金融的行政长官。那么,重庆是如何创造出这一奇迹的呢? 从《南方周末》的这篇深度报道看,其实“故事情节”也许并不是那么复杂。简而言之,重庆房价低,根本原因在于“地票制”下的土地供给比较充足,供地多则房子造得多,房子多则价格就便宜,因而重庆的这一奇迹还是离不了经济学的供需法则。所以除了货币因素, 很多人把土地供给视为房地产的根本问题是不无道理的。但重庆在这个问题上似手有点做过了头,造成目前的房地产库存积压严重。而早在2013,就有官方数据透露重庆的人均居住面积已达到30平米,同年的广州为22.73平方米,上海仅为17.5平方米,可见重庆人的居住条件那时就已经相当“宽故”。让人感到有些奇怪的是,同样实行“地票制”的成都,此轮房市热潮中价格却涨得很快。这似乎只能归结于成都的外来人口流入要比重庆多。但重庆为何发展快人口却流入得少,以至于房子不好卖价格也低呢? 难道是因为成都比重庆更宜居? 此谜尚待解。报道又说, 重庆经济是“投资拉动型”,其政府负债率曾高达九成以上,近年有所下降,也仍接近八成,这大概道出了重庆经济“高增长”的奥秘所在。看来,所谓的“重庆奇迹”,并没有脱离经济运行的基本规律,要判断它是否成功,还是需要更长时间的检验。