vn7766威尼斯_首頁

 
您的当前位置:首页 > 知识管理 > 内部刊物 > 特供信息

知识管理

此轮房市暴涨形成八大风险

FT 中文网日前发表瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光的文章说,自去年“3·30”刺激房地产政策以来,中国房地产市场发生颠覆性反转,从前两年库存积压一举进入一轮快速的上升通道。这一轮房地产上升周期是在国家把“去库存”作为今年经济工作重点之一的背景下发生的,有着明显的国家牛市战略的烙印。然而,这一轮房地产价格暴涨比以往风险更大,对整体经济形成了八大风险,足以引发警惕。一是房价涨幅之大、涨速之快前所未有;二是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离,缺乏基本面的支撑;三是从基本面指标来看,房地产价格远超出可承受范围;四是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆性, 一旦预期扭转,可能加大金融风险;五是住宅用地供给不足,楼市香港化趋势明显;六是房价过快上涨加大收入差距,损害社会公平;七是房地产一枝独秀,或将遏制转型与创新;八是房地产政策绑架政府,让政策进退两难:一旦出手调控,担忧打击经济;若不出台政策,恐慌性购房推高房价,加大了金融系统风险。在笔者看来,关键在于扭转恐慌性购房的预期,避免资金过度进入房地产市场。而从长远来看,改革没有捷径可走,通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的,切实推动结构性改革比如国企改革,才是解决问题的根本途径。

【主持者言】去年上半年,中国股市经历了一波惊心动魄的疯狂飙升,2千多点一路上涨至5千多点,股指翻了一倍还多,由于官方及其媒体在这一过程中曾为此摇旗呐喊并出台诸如放开“两融”等刺激政策,故而被坊间称之为“国家牛市”。结果大家都知道,最后以一波同样让人惊心动魄的暴跌而告终,其间政府虽出手“暴力救市”,但依然挡不住A股几近腰斩。这场股灾无论是在国内还是在国外,无论是对领导人还是对普通百姓,都留下了深刻的记忆,以至于时隔一年后,李克强总理在今年夏季达沃斯论坛上还心有余悸地强调,要防止资本市场出现“井喷式”或“断崖式”的变化。孰料一波刚平,一波又起:仿佛是那场股市“超级大牛市”的“接力赛”,从去年下半年开始,近两年来一重萎靡不振的房市竟然又出人意料地掀起了一波购房潮和涨价潮,到今年二季度达到了几近疯狂的地步。也由于去年年底中央经济工作会议提出包括“三去一降一补”的任务,其中首当其冲的“去库存”主要指的是房地产,在此之前已出现较为严重的供过于求,当时累积的房地产库存已超过7 万多平米,故而各地政府纷纷推出“促销”政策,掌管货币信贷的央行也着力予以配合,周小川行长在今年2月甚至公开“号召”提高私人部门的杠杆率以促进“去库存”和“稳增长”。在这种背景下,房市从去年下半年渐渐转而上扬,再加上市场自我预期的实现,一、二线甚至包括部分三线城市的房价大涨,抢房期和地王频频再现,形成了十年来的又一次房地产高潮,并同样被坊间称之为“国家牛市”。到了三季度,由于房市如此表现实在是过于火爆,且蕴藏的风险越来越大,终致国庆节前几十个城市政府争相出台限购限贷政策为其“灭火”,有些城市的此类政策甚至达到史上最严”的程度。鉴于这一年来房市泡沫的再度泛起发生在宏观经济疲弱、下行压力不断加大的背景下,因而不仅出乎市场人士的预计,想来也为管理层所始料不及。 诚如主持者在此前所分析的,人们还是低估了中国市场流动性的充裕程度,这些流动性有时会作蛰伏状,但一有机会便会“喷薄而出”,只不过去年是在股市(资本市场) ,今年则轮到了房市(资产市场)。这种疯狂的、明显非理性的“井喷”现象对整体经济所形成的风险和危害,沈建光先生在上文中从八个方面将其“一网打尽”。他之所言绝非危言耸听,否则的话,管理层也断不会在国庆节前出此重手。中国房地产这一波疯狂的“国家牛市”甚至连IMF也被惊倒了,军见地对中国政府提出开征房产税的建议以阻遏房价的上涨。