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以永租权“交换”房地产税

   新浪财经日前发表财经评论员许权胜的文章说,征收房地产税第一要义就是要建立房地产信息系统。房地产税至今一直没有大面积开征主要是存在信息缺失,李克强总理一再强调:不动产登记要由一个部门承担,减少环节。二是房地产税的制度障碍。房地产税比房产税虽然只是多了一个“地”字,可能要牵扯到我们的土地制度改革。房地产的增值不会是房产,而是土地的增值,与房产关系不大。我国商品房的土地是国有土地,而且人们购房时就已经一次性缴清了七十年土地的各种税费,现在如果再征收房地产税,就是要人们交二茬钱,这个明显阻力很大,也会损害政府公信力。再说只有房产权而没有地产权或者只有一定期限的使用权,国人持有有漏洞的房地产权利,不完整也很不稳定。虽然物权法规定房产到期可自动续期,但那只是个模糊概念,不能说明房屋底下土地与房屋为一体的本质。因此唯一可行的办法就是推行国有土地私有化。只有土地私有化了,才可以根据土地的溢价来征收税费,包括原先人们缴纳过的七十年税费,那时没有把土地溢价算进去,现在可以拿土地溢价减去之前缴纳的部分,找补差价。这样民众从心理上可以容易接受,推行房地产税的阻力也就会减小一些。所以,国有土地私有化能化解七十年土地期限问题,从法理上政府也可理直气壮地征收房地产税。地方政府有取之不尽用之不竭的稳定的税收来源,也促使他们不必再去搞那种土地财政。当然,这些障碍的跨越在于要有与时俱进的改革勇气。我国的市场化改革的深化,设有巨大变革的制度跟进,经济发展引攀很难重启。房地产税收改革会引来土地制度变化是不言而喻的,我们将拭目以待。

【主持者言】很多分析文章认为开征房地产税的主要障碍在于信息不对称,其实,在电子网络时代这根本就不是个问题,国家早就实施了对私人房产的登记频证,只需将各地的资料联网即可。房地产税的主要障碍在于对房下土地的产权认定:既然说是“房地产税”,当然包括了房子下面的土地,然而,百姓现在购买的房子,房下的土地仍属国有性质,是居民花钱向政府租用的,政府怎么可以再让居民交土地税呢? ——这个道理我们讲过多次,许权胜先生在其文中分析得也很清楚。其实,要开征房地产税,居民房子下的土地也未必一定要“私有化”,主持者有个变通的办法:土地可以仍属国有,但必须给予房主以永久使用权,也就是说,把原来的七十年土地租期,改为永久性的租用。这样政府就可以既避免了“土地私有化”这种“政治不正确”,又可以名正言顺地开征房地产税, 相信所遇到的社会阻力也就会小得多。当然,原来的七十年租期居民已经向政府一次性付了租金,按理说要征税也应该等到租期满了以后,不过由于这些年房地产已大大增值,政府仍然有理由对增值部分课以税收。 如果政府赋予居民房下土地以永久使用权(这种永久使用权当然是可以在市场上交易的,实际上现在的房屋买卖已证明七十年的租期也是可交易的),以此作为跟房主的交换条件,后者就会愿意交税。因为现在七十年租期到了以后如何处置是悬而未决的,物权法虽然规定“自动续期”,但具体怎么办并未明确,现在正好借这个机会把这个“悬案”也给解决了。这样,居民得到了永久性的土地使用权包括交易权,政府不仅保住了土地的国有性质,还获得了稳定的税源,双方都能接受,何乐而不为呢? 至于说到抑制房价上涨,根据其他国家和地区的经验,最直接、最有效的还不是开征房地产税,而是印花税。