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泡沫迟早会破迟破不如早破

《财新周刊》日前发表香港中文大学前校长刘遵义两年前载于《比较》杂志的文章说,越来越多的证据表明,中国几乎所有大小城市的住宅都存在显著的超额供给,继续建造居民无力承担而供给大量过剩的住宅完全是对社会资源的浪费。现在刺破房地产泡沫可能会导致一些开发商破产,特别是小开发商,但事实上,这一结果迟早会发生。如果房地产泡沫被刺破,当然,开发商会停止进一步的开发,这会给当地的GDP和就业带来负面影响;但是,鉴于中国几乎所有城市都出现了大量的过剩住宅,这正是应该做的。一个可能不错的想法是,收紧开发商可用的信贷,迫使房地产价格下跌至更合理的水平。香港和台湾的经验(例如1997-1998年东亚金融危机期间)表明,自住房抵押贷款的违约率非常低,因此,完全有可能让贷款方和借款人达成适当的再融资方案。中央政府应该确保自住房房主不出现违约和不被贷款人止赎,能够继续住在自已的房子里,并尽可能以不引发道德风险且财政上负责任的方式来补偿自住房房主的损失。基本的思路是,政策性银行以较低固定利率的长期抵押贷款为自住房房主提供再融资,从而将不良贷款从原来的贷款银行和金融机构的资产负债表中剥离出来。 基于自住房的要求,每位房主只可以进行一次再融资,即使他们拥有多套住房。另外,这类再融资有最大额的约束,因为目标受益者为中低收入的房主。建议在中国一个住房空置率较高的城市进行试点。

【主持者言】由上文可见,刘遵义先生在两年前就曾建议刺破房地产泡沫。当然那时他的这一建议不大可能被决策层接受。如今一晃两年过去了,中国房地产的泡沫没有缩小而是吹得更大了。此时再读刘先生的这篇文章,未知人们会有怎样的感受。实际上他的逻辑依据是:泡沫即已产生,迟早总会破,迟破不如早破,拖下去的危害更大。道理如此简明,听上去让人无可辩驳。然而,中国的房市泡沫为何一直未破反而越吹越大呢? 主持者的解释是“投鼠忌器”是也。中国首富、也是最著名的开发商王建林先生前些日子曾直指中国房市是史上最大的泡沫,的确,如果在其他任何一个国家,这样大的泡沫也许早就破裂了。那么,为何中国的房市泡沫像钢铁般地坚硬(张无常语)、扩张了十几年之久而至今未破呢? 恐怕是因为中国政府拥有任何一个市场经济国家的政府都不会有的强大的行政资源,包括货币政策、财政政策、土地政策以及宏观调控政策,这些政策可以确保在一个很长的时期内维护泡沫的兴而不破。那么,如此下去这个泡沫究竟会怎样呢? 按刘遵义先生的说法,是泡沫早晚还是会破,因此他认为不如收紧信贷促使房价下降,主动刺破这个泡沫,并提出了“让贷款方和借款人达成适当的再融资方案”的办法,以保证付不起高房贷的不会“止赎”而能继续住在自已的房子里(限于一套房)。不过他似乎没有提到房市泡沫破裂影响“稳增长”又当如何,也许在他看来,既然泡沫早晩是一定会破的,主动刺破以后导致经济下行也就是无可避免的,是必须付出的代价。主持者曾看到过一篇文章,该文作者认为当年日本收缩信贷致使房市泡沫破裂实乃有意为之,其依据亦与刘先生的说法相似,既然泡沫已形成,维持下去早晚也会破,而风险会更大,损失会更惨重,不如早些刺破。这让人想起中国的一句老话,道是“天要下雨,娘要媒人”。该文还认为,日本泡沫破裂后虽“失去十年”,但对日本经济的结构调整和科技创新却起到了促进作用。不过,中国若捅破泡沫也这样“失去二十年”,恐怕是我们不可想象也不可接受的。然而,不捅破它的话又如之奈何呢? 最理想的方案当然是让经济保持较快的增长速度来“充实”泡沫,让泡沫不成其为泡沫。且不说在泡沫化的状况下经济能否持续健康增长,首先一条,你不能让泡沫再继续吹大了,否则经济增长的速度永远也赶不上泡沫膨胀的速度,又谈何“充实”呢? 刘先生在文中还提到,一个被提出来解决住宅供给过剩的想法是加快城镇化步伐,吸引居住在农村地区的居民迁入城镇并入住那些空置住房。这也正是现在政府所设想的,李克强总理日前就曾表示,中国的城镇化还有很大空间,因此房地产还有需求和发展余地。而且政府为此提出了到2020年让1亿农民落户城市的宏大计划。然而,刘先生在文中不客气地指出:“除非这些新的城镇居民有能够产生稳定收入的职业,否则他们进城会带来更多的问题。”