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房地产政策:我们能学德国?

新浪财经日前发表方正证券首席经济学家任泽平的文章说,十次危机九次地产,全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫,而泡沫崩溃又带来沉重代价,唯有德国设有出现过严重的房地产泡沫和危机。德国长期实行以居住导向的住房制度设计,始终把房地产业看作是国家社会福利体系的一个重要组我部分,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。 政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业,成就“德国制造”。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律框架,被称为德国住房政策的“四大支柱”。德国政府大力推动廉价住房建设,同时支持建设福利性公共住房建设,政府报据家庭人口、收入、租金水平给予居民房租补贴,确保每个家庭有足够的租房支付能力,86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。保护承租者的租赁市场《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20% ,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50% ,就构成犯罪。德国的住房拥有率平均一直在40%多,有一半多的家庭通过租房解决住房问题。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取最利行为的政策。在住房交易中,若未满十年出售,需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉;如果超过50% ,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

【主持者言】德国的房地产模式看上去的确值得借鉴::若是我们的政府也紧紧抓住房子的居住属性不放,并出台各种法律法规来加以保障,那么,房市泡沫也就不会吹得如此之大了。实际上“权威人士”今年5月就在《人民日报》上明确提出了房地产要回归居住属性。不过眼下的房市泡沫已吹得如此庞大,即使按“权威人士”所说的房地产由金融属性回归为居住属性,恐怕也难逃泡沫的破灭,因为库存的房子、空置的房子实在是太多了。试想,若我们也像德国那样开征房市交易25%的利得税,若是也出台暴利者将获刑的严厉法条,房市的崩盘是完全可以想见的。另一方面,如果采取德国这种房地产模式,你就不能把房当成是经济的支柱产业,就不能依赖它来支挥经济增长,而必须像徳国那样有强大的制造业。而这种转型对于当前的中国来说,无疑难度极大。主持者认为,倒是德国的租房政策值得我们先对其实行“拿来主义”:面对如此之多的空置房,政府可以出台有诱惑力的优惠政策来刺激租房市场的发展,包括采取补贴政策,这样至少可以 解决一大部分房子的空置问题。有意思的是,据报道,近年来一向较为稳定的德国房份最近也呈现不断上行的态势,2016年二季度,德国房市涨幅竞然排在全球第三,同比增长了l0.l%!这其中,来自欧盟和中国的买家成为德国楼市的主要投资者。目前,房价的上涨已经引起德国政府警惕,如柏林市政府正密切关注加拿大温哥华政府所采取的针对外国购房者的税收实施情况(《特供信息》此前做过介绍) ,也在构想针对外国的房者的税收机制。看来,在经济、金融及其泡沫也呈全球化的背景下,德国房市要想“独善其身”,也是不容易呢。